Рефинансирование ипотеки помогает снизить ежемесячную нагрузку или общую переплату, когда рыночные ставки падают. Многие заёмщики откладывают эту процедуру, потому что не понимают, с какого момента её можно запускать, сколько раз повторять и какие документы готовить. Ниже я разобрал весь путь на конкретных цифрах и примерах, без сложной финансовой терминологии.
Возьмём ипотеку на 4 000 000 рублей под 11% годовых на 20 лет. Ежемесячный платёж составит около 41 280 рублей, а переплата за весь срок превысит 5,9 млн рублей. Если рефинансировать этот кредит под 9%, платёж упадёт до 35 990 рублей, экономия каждый месяц 5 290 рублей, а за оставшиеся годы набежит больше миллиона. Именно такие расчёты стоит делать до подачи заявки, а не после.
Через сколько времени можно делать рефинансирование ипотеки
Законодательство не устанавливает жёсткого минимального срока, после которого можно рефинансировать ипотеку. Обычно ограничения возникают по трём причинам. Первая: новый кредитор хочет видеть, что вы исправно платите по текущему кредиту хотя бы 3-6 месяцев, поэтому просит выписку по счёту за этот период. Вторая: в вашем действующем договоре может быть прописан мораторий на досрочное погашение, но по закону с 2011 года кредитор не вправе запретить досрочное погашение, он может лишь потребовать уведомить его за 30 дней. Третья: право собственности и обременение должны быть зарегистрированы в государственном реестре недвижимости, а это происходит сразу после сделки.
Практический вывод такой: рефинансирование реально провести уже через 3-6 месяцев после оформления ипотеки. Я проверял условия пяти крупных кредиторов: два из них принимают заявки с первого месяца платежей, остальные просят не менее 6 месяцев кредитной истории. Если ставка упала на 2 процентных пункта и больше, не ждите год, начинайте процедуру сразу.
Можно ли делать рефинансирование ипотеки несколько раз
Да, закон не ограничивает количество рефинансирований. Можно менять кредитора хоть каждый год, если ставки продолжают снижаться и каждый раз выгода перекрывает расходы. Ограничение только экономическое: оформление нового кредита стоит денег, и при слишком частых переходах расходы съедят выгоду.
Посчитаем на примере. Заёмщик взял ипотеку под 12%, через год рефинансировал под 10%, ещё через два года под 8%. Первый переход обошёлся в 25 000 рублей (оценка 6 000, страховка 8 000, регистрация 2 000, справки и комиссии 9 000). Экономия на платеже составила 2 500 рублей в месяц, затраты окупились за 10 месяцев. Второй переход стоил те же 25 000 рублей, экономия 1 800 рублей в месяц, окупаемость 14 месяцев. Оба случая выгодны, но если бы разница в ставке была меньше 1 процентного пункта, расходы на оформление могли не отбиться за оставшийся срок кредита.
Поэтому короткий ответ: несколько раз делать рефинансирование можно, но перед каждым новым переходом считайте срок окупаемости. Если он больше оставшегося срока ипотеки или больше 24 месяцев, процедура теряет смысл.
С чего начать рефинансирование ипотеки
Начинать нужно не с заявки, а с цифр. Первым делом запросите у текущего кредитора справку об остатке ссудной задолженности и график платежей. Посмотрите, сколько вы ещё должны, какой платёж сейчас, какая часть уходит на проценты. Затем сравните предложения трёх-четырёх кредиторов на текущую дату и посчитайте экономию с учётом всех расходов.
Алгоритм первых шагов выглядит так:
- Получите справку об остатке долга и график платежей у текущего кредитора.
- Отправьте заявки на рефинансирование двум-трём выбранным кредиторам, укажите остаток долга и параметры квартиры.
- Получите предварительные одобрения с точной ставкой и суммой кредита.
- Сравните новые ежемесячные платежи и общую переплату с текущими условиями, вычтите расходы на оформление.
- Выберите лучший вариант и переходите к сбору документов.
На этом этапе не подписывайте ничего, пока не увидите полную смету расходов. Новый кредитор может включить комиссию за выдачу кредита 0,5-1% от суммы, но чаще всего рефинансирование проходит без неё.
Что необходимо для рефинансирования ипотеки
Кредитору нужно убедиться в вашей платёжеспособности и в том, что квартира служит надёжным залогом. Поэтому пакет документов шире, чем при обычном потребительском кредите.
Список документов для заёмщика:
- паспорт гражданина России;
- СНИЛС;
- справка о доходах 2-НДФЛ или по форме кредитора за последние 6-12 месяцев;
- заверенная копия трудовой книжки или выписка из электронной трудовой;
- кредитный договор по действующей ипотеке;
- справка об остатке ссудной задолженности с реквизитами для погашения;
- выписка из ЕГРН на квартиру или свидетельство о праве собственности;
- отчёт об оценке недвижимости, выполненный аккредитованной компанией.
Отчёт об оценке не должен быть старше 3-6 месяцев, поэтому заказывать его нужно после одобрения заявки. Страховой полис на квартиру оформляется уже перед подписанием нового кредитного договора, его стоимость составляет 0,2-0,5% от суммы кредита в год.
Требования к заёмщику стандартные: возраст от 21 года до 65-70 лет на момент окончания кредита, стаж на последнем месте работы не менее 3-6 месяцев, отсутствие просрочек по текущим кредитам свыше 30 дней за последний год. Некоторые кредиторы допускают подтверждение дохода выпиской со счёта, если вы работаете самостоятельно или зарегистрированы как самозанятый, но ставка в этом случае может быть выше на 0,5-1 процентный пункт.
Как проходит рефинансирование ипотеки
Весь процесс занимает 2-4 недели и состоит из последовательных этапов.
Сначала вы подаёте заявку через интернет или в офисе нового кредитора, прикладываете паспорт, справку о доходах и кредитный договор. Кредитор проверяет кредитную историю и выносит предварительное решение за 1-3 рабочих дня. После одобрения вы заказываете отчёт об оценке квартиры, это ещё 3-5 дней.
Затем новый кредитор готовит кредитную документацию, вы подписываете договор, и он переводит деньги прежнему кредитору для полного погашения ипотеки. Это происходит безналично, на руки вы ничего не получаете. Прежний кредитор выдаёт справку о закрытии кредита и закладную с отметкой о погашении. Вы передаёте эти документы новому кредитору, и он регистрирует новое обременение на квартиру в государственном реестре недвижимости. Срок регистрации обычно 5-7 рабочих дней.
Важный момент: до снятия старого обременения и регистрации нового квартира находится под двойным залогом, но это техническая особенность, на платёж и права собственности она не влияет. После завершения процедуры вы начинаете платить новому кредитору по новому графику, первый платёж обычно через 30-45 дней после подписания договора.
Отдельно следите за сроками досрочного погашения у прежнего кредитора. Если вы не уведомили его за 30 дней, а договор этого требует, прежний кредитор может списать проценты за этот месяц. В большинстве случаев достаточно написать заявление на полное досрочное погашение в день перевода денег, но лучше уточнить заранее.