Продать квартиру, купленную по военной ипотеке, можно, но обычная логика «выставил цену, нашёл покупателя, получил деньги» здесь не работает. До полного погашения кредита недвижимость находится в залоге у кредитной организации, а если использовались накопления НИС, то ещё и у государства в лице уполномоченного органа. Пока оба обременения не сняты, реестр недвижимости не зарегистрирует переход права. Поэтому я всегда советую начинать не с рекламы, а с двух справок: об остатке долга перед кредитной организацией и о задолженности по целевому жилищному займу. Эти цифры покажут, сколько вы реально получите на руки.
При продаже по военной ипотеке риски продавца делятся на три группы: согласование с кредиторами, расчёты и налоговые последствия. Каждая из них тянет за собой время и деньги, поэтому разберу их по порядку.
Почему военная ипотека ограничивает продавца
Само по себе жильё по военной ипотеке не запрещено к продаже. Запрет создаёт залог. Кредитор, выдавший кредит, остаётся залогодержателем до полного погашения долга. Государство тоже может числиться залогодержателем, если на покупку направлялись средства целевого жилищного займа. Поэтому продать квартиру, купленную по военной ипотеке, без согласия обоих залогодержателей не получится. Обычный покупатель с наличными не захочет переводить деньги, пока в реестре недвижимости висят обременения. А кредитор покупателя, если тот берёт ипотеку, может отказаться финансировать объект с двойным залогом.
Возьмём пример. Квартира куплена в 2019 году за 5,4 млн рублей. Рыночная цена сейчас 6,2 млн. Остаток долга кредитной организации 2,1 млн, а задолженность по целевому жилищному займу 1,7 млн, потому что военный уволился без права на льготу. Продавец видит объявление на 6,2 млн, но на руки после погашения долгов получит около 2,4 млн, и это без налога и расходов на сделку. Такой разрыв лучше посчитать до показа квартиры, а не после подписания предварительного договора.
Продажа квартиры по военной ипотеке: риски продавца на этапе согласования
Главный риск в том, что согласование занимает время, а цена и покупатель могут исчезнуть. Кредитор должен подтвердить согласие на продажу заложенного объекта и назвать точную сумму к погашению на дату сделки. Уполномоченный орган должен подтвердить, что не возражает против снятия залога. На практике эти процедуры занимают от 10 до 30 рабочих дней. Если покупатель оформляет ипотеку, прибавляется оценка, проверка платёжеспособности и андеррайтинг. Весь цикл редко укладывается в два месяца. В этот период продавец несёт расходы на коммунальные платежи, страховку и, возможно, аренду другого жилья, если уже переехал.
Ещё один риск — отказ покупателя после долгого ожидания. Поэтому в договоре с покупателем лучше использовать не задаток, а аванс. Задаток при срыве сделки по вине продавца обязывает вернуть двойную сумму. Аванс просто возвращается. По военной ипотеке риск затягивания или отказа часто не зависит от продавца, поэтому такой юридический запас нужен.
Военная ипотека: риски для продавца квартиры при увольнении
Если военный продолжает служить и имеет право на использование накоплений после 20 лет или льготного стажа, задолженности перед государством нет. Тогда продажа упирается только в кредитную организацию. Но если увольнение произошло без льготы, государство требует вернуть средства, которые были перечислены из НИС на первый взнос и ежемесячные платежи. Задолженность по целевому жилищному займу может оказаться больше, чем остаток кредита.
Например, остаток перед кредитной организацией 1,8 млн, а задолженность по целевому жилищному займу 2,2 млн. Если квартира продаётся за 4,5 млн, после погашения обоих долгов у продавца останется только 500 тысяч. При этом продажа не освобождает от обязанности вернуть долг государству, если цены не хватило. Оставшуюся сумму придётся гасить из своих денег. Это ключевая особенность, которую нужно выяснить до сделки: справку о задолженности по целевому жилищному займу запрашивают не для галочки, а чтобы понять, есть ли у продажи экономический смысл.
Как снизить риски при продаже квартиры по военной ипотеке
Первый шаг — собрать точные цифры. Для сделки нужны четыре документа:
- справка кредитной организации об остатке долга с процентами на предполагаемую дату сделки;
- справка уполномоченного органа о задолженности по целевому жилищному займу;
- выписка из реестра недвижимости об обременениях;
- письменное согласие обоих залогодержателей на продажу.
Справку об остатке долга берите на предполагаемую дату погашения, а не на день обращения, потому что проценты капают каждый день. При долге 2 млн и ставке 9% за 30 дней набежит примерно 15 тысяч. Если дата сделки сдвинулась, справку нужно обновить, иначе расчёты окажутся неточными.
Второй шаг — выбрать безопасную форму расчётов. Работает аккредитив или счёт эскроу. Покупатель закладывает сумму на счёт, кредитор переводит нужную часть кредиторам после регистрации перехода права, остаток получает продавец. Схемы с передачей наличных через ячейку в такой сделке опасны, потому что кредитор может заблокировать снятие обременения до полного поступления денег, а покупатель — заявить о мошенничестве.
Третий шаг — проверить, с какой кредитной организацией работает покупатель. Если покупатель берёт ипотеку, далеко не каждый кредитор готов кредитовать квартиру с двойным залогом. Часть кредиторов требует сначала снять обременение деньгами продавца, что подходит не всем. Если покупатель пришёл со своим кредитором, заранее отправьте туда справки о долгах и согласия и попросите письменное подтверждение, что выдача кредита возможна.
Как посчитать реальную выгоду продавца
Реальная выгода считается по формуле: рыночная цена минус долг кредитной организации минус задолженность по целевому жилищному займу минус налог и расходы. Например, квартира продаётся за 6,3 млн. Долг кредитной организации 2,4 млн, задолженность по целевому жилищному займу 1,5 млн. Переплата по процентам на дату сделки уже включена в справку кредитной организации, поэтому на руки после расчётов выходит 2,4 млн. Если квартира в собственности меньше минимального срока, из разницы между ценой покупки и продажи может возникнуть НДФЛ. При цене покупки 5,4 млн и цене продажи 6,3 млн налогом облагаются 900 тысяч, то есть 117 тысяч при ставке 13%. Это не критично, но цифру нужно закладывать в расчёты.
Иногда выгоднее отложить продажу. Если суммарная задолженность перед кредитной организацией и государством составляет больше 80% рыночной цены, продажа теряет смысл. В таком случае можно обсудить с кредиторами реструктуризацию или дождаться погашения части долга, если обязательства по службе это позволяют.