Короткий ответ: да. Военный может взять гражданскую ипотеку на общих основаниях, как любой заёмщик с подтверждённым доходом. Военную и гражданскую ипотеку одновременно тоже можно иметь, если это два разных объекта недвижимости и вашего денежного довольствия хватает на второй ежемесячный платёж.
Чем военная ипотека отличается от гражданской
Военная ипотека работает через накопительно-ипотечную систему, которую сокращённо называют НИС. Государство ежегодно перечисляет на именной счёт военного определённую сумму. В 2024 году взнос составлял 365 000 рублей. Через три года участия накопления можно направить на первый взнос, после чего кредитор выдаёт кредит, а платежи по нему закрывает НИС. Ставка по военной ипотеке у крупных кредиторов обычно находится в диапазоне 13–16% годовых, а сумма кредита часто составляет 3–3,5 млн рублей.
Гражданская ипотека живёт по рыночным правилам. Кредитор смотрит на ваше денежное довольствие, кредитную историю и текущие долги. Рыночная ставка при высокой ключевой ставке может достигать 24–29% годовых. Платит заёмщик сам из своих денег, без государственной поддержки.
Может ли военный взять гражданскую ипотеку
Да. Ни закон о статусе военнослужащих, ни правила кредиторов не запрещают военному оформлять обычный жилищный кредит. Денежное довольствие считается официальным доходом, если у вас действующий контракт и есть справка о выплатах.
Для заявки военному обычно нужны:
- паспорт и военный билет;
- контракт о прохождении службы;
- справка о денежном довольствии за последние 6 месяцев;
- выписка по счёту, на который приходят выплаты.
Кредитор обращает внимание на оставшийся срок контракта. Если до его окончания меньше 12–18 месяцев, кредит могут сократить по сроку или вовсе отказать. Поэтому заявку лучше подавать, когда до конца контракта остаётся 2–3 года.
Можно ли военным брать гражданскую ипотеку при действующей военной
Да, можно. Это два независимых кредита. Военная ипотека оформляется на один объект, гражданская — на другой. Например, по военной ипотеке вы купили квартиру в гарнизоне, а гражданскую берёте на студию в родном городе. С точки зрения кредитора это обычная покупка второй недвижимости.
А вот на одну и ту же квартиру две ипотеки не оформить. Кредитор не выдаст второй ипотечный кредит под залог уже заложенного объекта. Если суммы военной ипотеки не хватает, добавьте собственные накопления или возьмите потребительский кредит. Его ставка будет 25–35% годовых, поэтому такой вариант редко выглядит выгодным.
Военная и гражданская ипотека одновременно: как кредитор считает нагрузку
Главный вопрос не в законе, а в долговой нагрузке. Кредитор обычно следит, чтобы общий платёж по кредитам не превышал 40–50% подтверждённого дохода. Платёж по военной ипотеке идёт из НИС, поэтому многие кредиторы не включают его в вашу личную нагрузку. Некоторые консервативные кредиторы всё же учитывают этот платёж.
Возьмём офицера с довольствием 110 000 рублей. Военная ипотека обходится в 32 000 рублей в месяц, эти деньги перечисляет государство. Если кредитор не берёт их в расчёт, на гражданскую ипотеку остаётся лимит платежа 55 000 рублей. При ставке 25% и сроке 20 лет это кредит около 2,6 млн рублей. Если кредитор включит военный платёж в нагрузку, доступный платёж упадёт до 23 000 рублей, а сумма кредита сократится до 1,1 млн рублей.
Разница в одобренной сумме получается больше 1,5 млн рублей, поэтому до подачи заявки стоит уточнить, как конкретный кредитор относится к военной ипотеке при расчёте долговой нагрузки.
Когда совмещение оправдано
Совмещение имеет смысл, когда у второго объекта есть понятная цель. Например, вы берёте гражданскую ипотеку на студию для сдачи в аренду. При кредите 2,6 млн рублей под 25% на 20 лет платёж составит около 54 000 рублей в месяц. Если аренда приносит 30 000–35 000 рублей, из довольствия нужно добавлять около 20 000 рублей. Это реальная, но ощутимая нагрузка.
Не забывайте про налог с аренды. При самозанятости он составит 4–6%, при уплате НДФЛ — 13%. Плюс заложите ремонт, простой без арендатора и коммунальные платежи, если их не компенсирует жилец.
Опасность в том, что гражданская ипотека не защищена государством. При увольнении со службы военная ипотека может перейти на вас. Если выслуга меньше 20 лет и нет льготных оснований увольнения, средства НИС могут подлежать возврату, а кредит придётся гасить самостоятельно. К этому добавится платёж по гражданской ипотеке.
Что проверить до оформления
Запросите выписку из НИС и проверьте остаток накоплений. Посмотрите дату окончания контракта. Если она близко, сначала решите вопрос с продлением. Посчитайте платёж по гражданской ипотеке: при ставке 25% и сроке 20 лет каждый миллион кредита даёт примерно 21 000 рублей в месяц. Это быстрый ориентир для оценки.
Уточните у кредитора, как он учитывает военную ипотеку при расчёте долговой нагрузки. У разных кредиторов ответы могут отличаться, и разница в одобренной сумме доходит до 1,5 млн рублей.