Досрочное погашение ипотеки — это не разовая операция в день платежа, а короткая процедура с заявлением, расчётом суммы и фиксацией нового графика. Если пропустить хотя бы один шаг, кредитор может списать только очередной платёж, а свободные 300 000 или 400 000 рублей останутся лежать на счёте без пользы. Разберём, как оформить досрочное погашение ипотеки, что нужно для досрочного погашения ипотеки и какие документы подготовить, чтобы закрыть кредит раньше срока без потерь.
Что выгоднее: сократить срок или уменьшить платёж
При частичном досрочном погашении кредитор предлагает два сценария. Первый — сокращение срока кредита: ежемесячный платёж остаётся прежним. Второй — уменьшение платежа: срок кредита сохраняется. Разница на длинной дистанции существенная.
Возьмём остаток 2 800 000 рублей, ставку 12% годовых и оставшийся срок 14 лет. Если внести досрочно 400 000 рублей и сократить срок, экономия на процентах составит около 790 000 рублей, а кредит закроется примерно на 2 года 3 месяца раньше. Если выбрать уменьшение платежа, экономия будет скромнее, около 460 000 рублей, зато ежемесячная нагрузка снизится с 35 400 до 30 600 рублей. Первый вариант больше подходит тем, у кого есть финансовая подушка и задача минимизировать переплату. Второй подходит тем, кому нужно освободить часть дохода уже сейчас.
Какие документы нужны для досрочного погашения ипотеки
Полный пакет документов для обычного заёмщика небольшой. В большинстве случаев кредитор не потребует повторно подтверждать доход или занятость, потому что кредитный договор уже подписан и прошёл проверку. Но перед обращением подготовьте следующее:
- паспорт заёмщика или созаёмщика, если погашение оформляет не основной заёмщик;
- номер кредитного договора или саму ипотечную документацию, если она на руках;
- реквизиты счёта, с которого кредитор списывает ежемесячный платёж;
- заявление на досрочное погашение по форме кредитора либо в свободной форме с суммой и датой;
- справку об остатке задолженности с процентами на планируемую дату, если вы закрываете ипотеку полностью;
- платёжный документ после внесения денег, если пополняли счёт из другой организации.
Для частичного досрочного погашения справка об остатке не обязательна, но без неё вы не узнаете точную сумму к полному закрытию. Ошибка даже в 2 000 рублей приводит к тому, что кредитор не закроет договор и продолжит начислять проценты.
Порядок действий при досрочном погашении ипотеки: пошаговая инструкция
Шаг 1. Проверьте порядок уведомления и минимальную сумму
Начните с кредитного договора. Закон позволяет погасить кредит досрочно в любое время. Кредитор может предусмотреть предварительное уведомление, но срок такого уведомления не должен превышать 30 дней, если договором не установлен более короткий период. Для частичного погашения часто установлена минимальная планка: например, 50 000 рублей или сумма не менее одного ежемесячного платежа. Если вы хотите внести 20 000 рублей, а порог составляет 50 000 рублей, операция просто не пройдёт.
Шаг 2. Закажите точный расчёт для полного погашения
Для полного закрытия ипотеки недостаточно знать остаток из последнего графика. Проценты начисляются каждый день, поэтому к сумме основного долга нужно прибавить проценты за период с даты последнего платежа до даты досрочного погашения. При остатке 1 200 000 рублей и ставке 12% годовых каждый день добавляет около 400 рублей. Если вы планируете закрыть кредит на 10-й день после очередного платежа, к остатку нужно добавить примерно 4 000 рублей. Точную цифру кредитор выдаёт по запросу в приложении, при обращении или по телефону. Эту сумму и нужно внести.
Шаг 3. Подайте заявление на досрочное погашение
По общему правилу кредитора нужно уведомить не позже чем за 30 дней до выбранной даты, если договором не установлен более короткий срок. В приложении кредитора досрочное погашение иногда можно оформить на следующий рабочий день, а при личном обращении — сразу с указанием даты списания. В заявлении обязательно укажите сумму, дату и выбранный вариант: сокращение срока или уменьшение платежа. Если вариант не указать, кредитор применит тот, который записан в договоре, а это не всегда совпадает с вашим расчётом.
Шаг 4. Пополните счёт в нужный срок
Деньги должны лежать на счёте до начала операционного дня кредитора. Если плановый платёж списывается 15-го числа, а досрочное погашение вы назначили на 10-е, пополните счёт вечером 9-го или рано утром 10-го. Для полного погашения внесите ровно ту сумму, которую кредитор рассчитал по вашему запросу. Для частичного погашения внесите не меньше суммы, указанной в заявлении, и заранее уточните, как будет обработан возможный остаток. При нехватке денег кредитор может не провести операцию или списать только очередной ежемесячный платёж.
Шаг 5. Получите новый график или справку о закрытии
После частичного досрочного погашения запросите новый график платежей. Проверьте в нём два параметра: сумму платежа и дату окончания кредита. Если вы выбирали сокращение срока, срок должен уменьшиться, а платёж остаться прежним. Если выбрали уменьшение платежа, срок сохраняется, а сумма в графике падает. После полного погашения запросите справку о закрытии договора и ипотечный документ с отметкой об исполнении обязательства. Затем зарегистрируйте прекращение обременения в государственном реестре недвижимости. Некоторые кредиторы делают это сами, но контроль остаётся за вами.
Что делать после полного досрочного погашения
После закрытия ипотеки проверьте, что обременение снято. Выписка из ЕГРН не должна содержать запись о залоге. Если кредитор передаёт ипотечный документ вам на руки, подайте заявление в уполномоченную организацию вместе со справкой о закрытии долга. Процедура обычно бесплатная, а срок обновления записи может составлять до 7 рабочих дней.
Отдельно займитесь страховкой. При оформлении ипотеки вы покупали полис страхования жизни или имущества, и после полного досрочного погашения часть неиспользованной премии можно вернуть, если это предусмотрено условиями договора и применимыми правилами страхования. Для этого напишите заявление в страховую компанию с приложением справки от кредитора. Возврат рассчитывается пропорционально оставшемуся сроку полиса и при крупном кредите может составить 15 000–30 000 рублей. Не выбрасывайте платёжные документы и справку о закрытии минимум 3 года: они пригодятся для налогового вычета и на случай споров с кредитором.